Les contrats de construction de maison individuelle
Sur la qualification de contrat de construction de maison individuelle :
Le Code de la construction et de l’habitation rend obligatoire la conclusion d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) dans deux hypothèses :
- Lorsque le professionnel fournit le plan, pour la construction d’immeuble à usage d’habitation ou professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage
- Lorsque le professionnel ne fournit pas le plan, pour la construction d’immeuble à usage d’habitation ou professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage ayant au moins pour objet l’exécution du gros œuvre, de la mise hors d’eau et de la mise hors d’air.
Ces dispositions issues de la loi n°90-1129 du 19 décembre 1990 prévoient des mesures de protection édictées dans l’intérêt des accédants dont notamment l’obligation pour le constructeur de justifier d’une garantie de livraison destinée à pallier sa défaillance.
L'article L230-1 du Code de la construction prévoit que ces dispositions sont d’ordre public.
C’est pourquoi, peu important la qualification que lui ont donné les parties, tout contrat correspondant aux caractéristiques de l’article L231-1 ou de l’article L232-1 du Code de la construction et de l’habitation est de fait un contrat de construction de maison individuelle et une requalification doit être opérée en ce sens (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 5 décembre 1990, pourvoi n°89-12.931 ; Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 1er avril 1992, pourvoi n°90-12.587 ; Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 25 septembre 2013, pourvoi n°12-19.435).
La qualification de contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est très importante, puisqu'elle est la condition des dispositions protectrices des accédants édictées par le Code de la construction.
Il y a deux régimes à distinguer selon que le constructeur fournit ou non les plans.
Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan :
1°) La qualification de CCMI avec fourniture de plan :
L’alinéa 1er de l’article L231-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose que « Toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l'article L. 231-2
Cette obligation est également imposée :
a) A toute personne qui se charge de la construction d'un tel immeuble à partir d'un plan fourni par un tiers à la suite d'un démarchage à domicile ou d'une publicité faits pour le compte de cette personne ;
b) A toute personne qui réalise une partie des travaux de construction d'un tel immeuble dès lors que le plan de celui-ci a été fourni par cette personne ou, pour son compte, au moyen des procédés visés à l'alinéa précédent.
Cette personne est dénommée constructeur au sens du présent chapitre et réputée constructeur de l'ouvrage au sens de l'article 1792-1 du code civil reproduit à l'article L. 111-14 ».
L'article L231-2 prévoit quant à lui que :
" Le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :
a) La désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;
b) L'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l'urbanisme ;
c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble ;
d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant :
-d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;
-d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;
e) Les modalités de règlement en fonction de l'état d'avancement des travaux ;
f) L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture ou des articles L. 111-23 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;
g) L'indication de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat ;
h) L'indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l'ouvrage ;
i) La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;
j) La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage, en application de l'article L. 242-1 du code des assurances ;
k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.
Les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au prix convenu, au délai d'exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard d'exécution peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d'Etat".
2 La révision du prix du CCMI avec fourniture du plan :
Le Code de la construction et de l'habitation aménage les conditions de révision du prix des travaux selon deux types de modalités.
Dans tous les cas, il est fait référence à l'indice national du bâtiment, qui a vocation à s'appliquer entre le contrat ou les paiements et la livraison.
L'article L231-11 du Code de la construction et de l'habitation dispose que "Au cas où le contrat défini à l'article L. 231-1 prévoit la révision du prix, celle-ci ne peut être calculée qu'en fonction de la variation d'un indice national du bâtiment tous corps d'état mesurant l'évolution du coût des facteurs de production dans le bâtiment, publié par l'autorité administrative, et, au choix des parties, selon l'une des deux modalités ci-après :
a) Révision du prix d'après la variation de l'indice entre la date de la signature du contrat et la date fixée à l'article L. 231-12, le prix ainsi révisé ne pouvant subir aucune variation après cette date ;
b) Révision sur chaque paiement dans une limite exprimée en pourcentage de la variation de l'indice défini ci-dessus entre la date de signature du contrat et la date de livraison prévue au contrat, aucune révision ne pouvant être effectuée au-delà d'une période de neuf mois suivant la date définie à l'article L. 231-12 lorsque la livraison prévue doit avoir lieu postérieurement à l'expiration de cette période.
Ces modalités doivent être portées, préalablement à la signature du contrat, à la connaissance du maître de l'ouvrage par la personne qui se charge de la construction. Elles doivent être reproduites dans le contrat, cet acte devant en outre porter, paraphée par le maître de l'ouvrage, une clause par laquelle celui-ci reconnaît en avoir été informé dans les conditions prévues ci-dessus.
La modalité choisie d'un commun accord par les parties doit figurer dans le contrat.
A défaut des mentions prévues aux deux alinéas précédents, le prix figurant au contrat n'est pas révisable.
L'indice et la limite prévus ci-dessus sont définis par décret en Conseil d'Etat. Cette limite, destinée à tenir compte des frais fixes, des approvisionnements constitués et des améliorations de productivité, doit être comprise entre 60 % et 80 % de la variation de l'indice.
L'indice servant de base pour le calcul de la révision est le dernier indice publié au jour de la signature du contrat. La variation prise en compte résulte de la comparaison de cet indice avec le dernier indice publié avant la date de chaque paiement ou avant celle prévue à l'article L. 231-12 selon le choix exprimé par les parties".
Le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan :
L’article L232-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose que « Le contrat de louage d'ouvrage n'entrant pas dans le champ d'application de l'article L. 231-1 et ayant au moins pour objet l'exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d'eau et hors d'air d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage, doit être rédigé par écrit et préciser :
a) La désignation du terrain ;
b) La consistance et les caractéristiques techniques de l'ouvrage à réaliser ;
c) Le prix convenu forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues, ainsi que les modalités de son règlement au fur et à mesure de l'exécution des travaux ;
d) Le délai d'exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard de livraison ;
e) La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage en application de l'article L. 242-1 du code des assurances ;
f) L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 précitée ou des articles L. 111-23 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;
g) L'engagement de l'entrepreneur de fournir, au plus tard à la date d'ouverture du chantier, la justification de la garantie de livraison qu'il apporte au maître de l'ouvrage, l'attestation de cette garantie étant établie par le garant et annexée au contrat ».
Sur l'obligation de conseil de l'établissement de crédit en matière de CCMI :
Le code de la construction et de l'habitation prévoit expressément que la banque doit vérifier les mentions obligatoires du contrat lorsqu'il est question d'un CCMI avec fourniture de plan.
Ainsi l'article L271-10 du Code de la construction et de l'habitation dispose que :
"Aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l'article L. 231-2 qui doivent y figurer au moment où l'acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie de livraison.
Dans les cas de défaillance du constructeur visés au paragraphe II de l'article L. 231-6 et nonobstant l'accord du maître de l'ouvrage prévu au premier alinéa du paragraphe III de l'article L. 231-7, le prêteur est responsable des conséquences préjudiciables d'un versement excédant le pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux dès lors que ce versement résulte de l'exécution d'une clause irrégulière du contrat".
Toutefois, l'obligation de conseil de la banque ne se limite pas aux mentions obligatoires des CCMI avec fourniture de plan.
Une obligation de conseil quant à la qualification du CCMI :
En effet, la jurisprudence de la Cour de cassation met à la charge de l’établissement de crédit une obligation de conseil de son client quant à la qualification du contrat de construction, lui imposant d’indiquer si les conditions des articles L231-1 et L232-1 du Code de la construction et de l’habitation sont réunies, et s’il doit de ce fait bénéficier des dispositions protectrices afférentes aux contrats de construction de maison individuelle (Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 11 janvier 2012, pourvoi n°10-19.714).
Elle décide ainsi que « si le prêteur de deniers ne peut s'immiscer dans la convention passée entre le constructeur et le maître de l'ouvrage, le banquier n'en a pas moins, à titre de renseignement et de conseil, l'obligation de déterminer avec son client, dépourvu de connaissances juridiques, le cadre contractuel du projet qu'il accepte de financer, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur l'existence d'un plan que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire qu'en s'abstenant de rechercher si la convention passée entre les époux X... et M. Y... ne recouvrait pas en réalité un contrat de construction de maison individuelle imposant le respect des dispositions protectrices édictées par le Code de la construction et de l'habitation, [la banque] avait commis une faute ouvrant droit à réparation » (Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 17 novembre 2004, pourvoi n°03-16.305).
La Troisième Chambre Civile de la Cour de cassation a retenue une solution identique s’agissant de la responsabilité d’un établissement de crédit résultant de la requalification d’un contrat de délégation en contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan (Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 8 décembre 2016, pourvoi n°15-16929).
Cette obligation de conseil a vocation à s’appliquer indifféremment qu’il s’agisse d’un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan ou sans fourniture de plan (Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 15 janvier 2013, pourvoi n°11-25.299).
Dans ce dernier arrêt, la Cour de cassation impose à l’établissement de crédit d’informer l’emprunteur sur « le risque encouru par la signature de conventions ne prévoyant pas de garantie de livraison ».
Conformément à la jurisprudence HEDREUL de la Cour de cassation (1ère Chambre Civile, 25 février 1997, pourvoi n°94-19.685), ainsi qu’à l’article L111-5 du Code de la consommation, c’est au professionnel qu’il appartient de rapporter la preuve qu’il s’est acquitté de son obligation d’information et de conseil.
La Cour de cassation exclut tout partage de responsabilité. Elle fait reposer la faute uniquement sur l’établissement de crédit en cas d’absence de garantie de livraison dans un contrat de construction de maison individuelle (Cour de cassation 3ème Chambre civile, 20 mars 2013, pourvoi n°11-29.035).
Sur la responsabilité du gérant qui omet de conclure un contrat de construction de maison individuelle ou une assurance décennale :
La Cour de cassation a récemment décidé que le gérant d'une société commet une faute séparable de ses fonctions en omettant de conclure un contrat de construction de maison individuelle et de souscrire une assurance de responsabilité décennale.
La Cour de cassation a ainsi rendu sa décision dans les termes suivants :
"Attendu que, pour rejeter la demande des consorts Z... tendant à ce que M. B... soit condamné, avec la société, à indemniser le préjudice causé par le défaut de souscription de l’assurance de responsabilité décennale et à rembourser les sommes résultant de l’apurement des comptes, l’arrêt retient que M. B... n’est pas personnellement le cocontractant ;
Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. B... n’avait pas commis des fautes séparables de ses fonctions sociales engageant sa responsabilité personnelle en omettant de conclure un contrat de construction de maison individuelle et de souscrire une assurance de responsabilité décennale, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision".
En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 7 juin 2018, pourvoi n°16-27.680,