Les charges du bail commercial
Concernant les baux conclus et non renouvelés avant la loi PINEL, la détermination des charges récupérables par le bailleur dépend des stipulations du bail commercial.
Celles-ci doivent être précises.
La jurisprudence précisait alors que, devaient faire l'objet de stipulations expresses, pour être considérées comme des charges locatives :
- "la taxe d'enlèvement des ordures ménagères" ;
En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 13 juin 2012, n°11-17.114,
- l'impôt foncier ;
En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 8 décembre 1999, n°98-11.665
- " les travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif " ;
En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 6 mars 2013, n°11.27.331,
La jurisprudence précisait par ailleurs que "l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges".
En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 5 novembre 2014, n°13-24.451,
Pour les baux conclus après la loi PINEL, il faut en sus tenir compte :
- de la définition restrictive des charges récupérables selon l'article R145-35 du Code de commerce ;
- de l'obligation de réaliser un inventaire des charges locatives en vertu de l'article L145-40-2 du Code de commerce ;
- de l'obligation de communiquer tous les ans un état récapitulatif annuel des charges locatives en vertu des articles L145-40-2 du Code de commerce et R145-36 du Code de commerce ;
- de l'obligation de communiquer tous les 3 ans un état prévisionnel des travaux ainsi qu'un état récapitulatif des travaux en vertu de l'article L145-40-2 du Code de commerce.
Sur l'inventaire des charges, impôts, taxes et redevances, l'état récapitulatif annuel, l'état prévisionnel de travaux et l'état récapitulatif de travaux :
Conformément à l'article L145-40-2 du Code de commerce, tel qu'issu de la loi PINEL n°2014-626 du 18 juin 2014 :
" Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs".
S'agissant de l'application de la loi PINEL dans le temps, l'article 21 II de la loi dite "PINEL" n°2014-626 du 18 juin 2014 dispose que "II. - Les articles 3, 9 et 11 de la présente loi ainsi que l'article L. 145-40-2 du code de commerce, tel qu'il résulte de l'article 13 de la même loi, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi".
Ainsi l'article L145-40-2 du Code de commerce s'applique aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.
L'article R145-36 du Code de commerce, tel que crée par le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 précise que :
"L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci".
Sur la définition des charges locatives -> l'exclusion des grosses réparations, des travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté, ou de remettre le bien en conformité à la législation :
Conformément à l'article R145-35 du Code de commerce, tel que crée par le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 :
"Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique".