Le changement de destination d'un lot de copropriété
L'exercice d'une activité commerciale ou professionnelle au sein d'une copropriété
Le règlement de copropriété peut interdire l'exercice de certaines activités qui ne seraient pas conformes à la destination de l'immeuble, et ce conformément aux articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Il peut aussi interdire d'exercer au sein de la copropriété des activités qui seraient susceptibles de faire l'objet d'enquête de commodo et d'incommodo (enquête administrative préalable), ou qui causeraient des nuisances excédant les inconvénients normaux de voisinage.
Sur la non-conformité à la destination d'une activité d’hôtel studio meublé avec prestations de services :
Dans un arrêt du 8 mars 2018, la Cour de cassation a décidé que l'activité d'hôtel studio meublés avec prestations de services n'était pas conforme à la destination d'un immeuble à usage d'habitation et mixte professionnel-habitation.
"Attendu que M. Z et la société Brissonneau Immo font grief à l'arrêt d'ordonner la remise en état des lieux ;
Mais attendu qu'ayant retenu qu'il résultait des stipulations du règlement de copropriété que l'immeuble était principalement à usage d'habitation, avec possibilité d'usage mixte professionnel-habitation et à l'exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégiait son caractère résidentiel qui était confirmé, dans sa durée et sa stabilité, par l'obligation pour le copropriétaire d'aviser le syndic de l'existence d'un bail et constaté que M. Z et la société Brissonneau Immo avaient installé dans les lieux des occupants, pour de très brèves périodes, ou même des longs séjours, dans des " hôtels studios meublés " avec prestations de services, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que ces rotations des périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l'immeuble, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
[...]
PAR CES MOTIFS
REJETTE le pourvoi "
En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 8 mars 2018, pourvoi n°14-15.864,
Sur la conformité ou la non-conformité à la destination de l'ouverture d'un restaurant :
Lorsqu'un local est intitulé « boutique » dans le règlement de copropriété, il ressort de la jurisprudence qu’il convient d’étudier les clauses du règlement de copropriété pour déterminer si celles-ci s’opposent directement ou indirectement à l’activité de restauration.
Les clauses du règlement de copropriété peuvent permettre de caractériser un trouble de jouissance justifiant l’interdiction de l’activité de restauration.
Tel est le cas lorsque, le règlement de copropriété d’une résidence de standing prévoit la possibilité de l’exercice d’une activité commerciale dès lors que celle-ci n’apporte aucune gêne aux autres copropriétaires par le bruit et l’odeur.
La Cour de cassation a ainsi rendu la décision suivante :
"Attendu qu'après avoir relevé sans dénaturation que, selon le règlement de copropriété, l'exercice d'une activité commerciale, dans les locaux à ce destinés, était autorisée à condition que cela n'apporte aucune gêne aux autres copropriétaires par le bruit ou l'odeur, l'arrêt constate que l'exploitation au rez-de-chaussée d'un immeuble "de standing" d'un commerce de bar-salon de thé, ouvert jusqu'à deux heures du matin et où l'on sert des aliments cuisinés, contrevient à ces dispositions et cause aux copropriétaires des troubles de jouissance dont il fixe souverainement la réparation ".
En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 14 janvier 1987, pourvoi n°85-15.475,
Dans le même sens, elle a décidé que :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 mai 2012) que M. X..., propriétaire de deux lots à usage de boutiques dans un immeuble en copropriété, a donné à bail ces locaux à la société Subito Pizza à usage de restauration, pizzeria, vente à emporter, livraison à domicile et terminal de cuisson ; qu'à la suite de plaintes de copropriétaires à raison de nuisances générées par ce commerce, le syndicat des copropriétaires a assigné M. X... et la société Subito Pizza en cessation, sous astreinte, de l'activité de cette dernière ;
Attendu que pour refuser d'ordonner cette cessation, l'arrêt retient que l'activité de restauration n'est pas exclue par le règlement de copropriété, et que le syndicat des copropriétaires refusant toute mesure adéquate destinée à faire cesser les inconvénients liés à une activité non prohibée par le règlement de copropriété, il y a lieu de recourir à une mesure d'expertise afin d'examiner les inconvénients et nuisances allégués et proposer les solutions techniques de nature à y remédier tout en permettant la poursuite de l'activité ;
Qu'en statuant ainsi, tout en constatant l'existence de nuisances olfactives liées à l'activité de la société Subito Pizza et alors que le règlement de copropriété excluait formellement les établissements générant ce type de nuisances, la cour d'appel a violé les textes susvisés".
En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 13 novembre 2013, pourvoi n°12-26121,
De même, l’exercice d’une activité de restauration rapide avec réchauffage des produits et vente à emporter peut constituer une violation d’un règlement de copropriété à raison des nuisances sonores et olfactives.
La Cour de cassation a ainsi rendu la décision suivante :
"Attendu qu'ayant relevé que l'exercice d'une activité de restauration rapide avec réchauffage des produits et vente à emporter, non autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, constituait une violation des clauses du bail et du règlement de copropriété en entraînant des nuisances sonores, olfactives et des allers et retours dans les parties communes, la cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, a pu prononcer la résiliation du bail et condamner la société locataire in solidum avec son bailleur à réparer le préjudice résultant des troubles occasionnés à la copropriété "
En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 19 novembre 2015, pourvoi n°14-18.752,
La preuve de l’activité bruyante ou malodorante doit être circonstanciée, et la preuve doit être rapportée, par constat d’huissier et par attestations de témoins que les nuisances sonores et olfactives excèdent les inconvénients normaux du voisinage.
La Cour d'Appel d'AIX-EN-PROVENCE a ainsi décidé que :
" Attendu que le règlement de copropriété interdit les activités commerciales 'bruyantes ou malodorantes (telles que celles soumises à l'enquête de commodo et incommodo) et celles qui nécessitent l'emploi d'appareils mécaniques, à moins que les appareils en question soient munis d'un dispositif silencieux qui leur permette de ne gêner en rien, par le bruit, l'odeur et la trépidation les autres habitants de l'immeuble' ;
Attendu que les appelantes contestent en vain l'application de principe de ces dispositions à l'activité de restauration dès lors que, sans qu'il y ait lieu à interprétation, ne sont pas seulement interdites les activités relevant d'enquête administrative préalable qui sont citées à titre d'exemple ('telles que') mais aussi toutes les activités bruyantes ou malodorantes ;
Attendu que sont sans intérêt en appel les développements relatifs à l'aération et au compresseur puisque l'ordonnance n'a pas prononcé de condamnation de ce chef et que seule la SCI Storn forme une demande d'ordre général relative à toutes les nuisances sonores sans produire le moindre élément au sujet des installations précitées, sans s'en expliquer pour ce qui la concerne et sans critiquer les motifs de l'ordonnance à cet égard dont elle demande la confirmation 'en tous points' ;
Attendu sur les nuisances sonores retenues par l'ordonnance, dont la confirmation est sollicitée de ce chef par les intimés, que le syndicat des copropriétaires se borne à produire un procès-verbal de constat dressé les 21 et 25 janvier 2013 qui ne fait nullement état du bruit de la clientèle mais de celui provenant de la cuisine du restaurant en raison d'un trou dans le sol de la cuisine de l'appartement de Mme ..., cette situation n'étant manifestement pas imputable aux appelantes, n'étant pas discuté que les travaux nécessaires relèvent de la copropriété ;
Attendu que le procès-verbal de constat dressé le 27 janvier 2014, à la requête de Mme ..., révèle que celle-ci ne se plaignait nullement de la diffusion de musique ou du bruit de la clientèle ;
Attendu que seul M. ... produit quelques attestations émanant de sa famille, faisant état du niveau sonore élevé de la musique, insuffisantes à caractériser une activité bruyante de la part de la société Saflamm alors qu'un procès-verbal de constat du 15 juin 2015 ne mentionne qu'un 'bruit de fond' et que, de leur côté, les sociétés en cause produisent des attestations de voisins en sens contraire (M. ..., M. ...) ; que le seul fait que soient organisées des soirées musicales ne signifie nullement qu'elles soient productives de nuisances pour les copropriétaires ; qu'enfin, dans sa lettre de résiliation du bail passé avec la SCI Storn la locataire n'indique nullement que son départ résulterait des nuisances générées par le restaurant ;
Attendu, s'agissant des nuisances olfactives, qu'elles ne sont pas davantage caractérisées puisque seulement constatées en raison de dommages affectant l'appartement de Mme ..., comme indiqué plus haut, ou de manière ponctuelle (procès-verbal de constat du 15 juin 2015 précité) ;
Attendu en définitive qu'il n'est pas établi, avec l'évidence requise en référé, que la société Saflamm exerce une activité commerciale bruyante ou malodorante en contravention avec le règlement de copropriété ou excédant les inconvénients normaux du voisinage ; que l'ordonnance déférée sera donc réformée de ces chefs et les intimés déboutés de leurs demandes de provisions, étant observé qu'en toute hypothèse elles ne pourraient prospérer à l'encontre de la société Saflamm eu égard à la procédure collective dont elle fait l'objet "
En ce sens, Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE, 1ère Chambre C, 10 mars 2016, RG n°14/20309,
A défaut de restriction dans le règlement de copropriété, les lots peuvent être transformés en restaurants.
En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 16 septembre 2003, pourvoi n°02-16.129,
Sur la conformité ou la non-conformité à la destination de l'activité d'enseignement :
La Cour de cassation a rejeté un pourvoi, validant le raisonnement de la Cour d'Appel qui avait décidé que l'exercice d'une activité d'enseignement impliquant la réception d'un nombre important de personnes était contraire à la destination de l'immeuble dont le règlement prévoyait une habitation bourgeoise, sauf pour les professions libérales qui recevraient peu de public.
Et ce dans les termes suivants :
" Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir, à la demande du syndicat des copropriétaires du 3-5 Rue de Logelbach à Paris, prononcé la résiliation des baux consentis par la Société TRIESTE et VENISE, d'une part, à l'association "établissement privé d'enseignement international à la gestion des entreprises, E.P.E.I.G.E, et, d'autre part, à l'association "Institut des petites et moyennes entreprises, I.P.M.E. ;
AUX MOTIFS QUE, l'article 2 du règlement dispose, "la maison devra toujours être habitée bourgeoisement et sauf autorisation spéciale donnée par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité des 2/3 des voix. Il ne pourra être exercé dans un appartement, logement ou chambre aucun commerce ou industrie quelconque, ni une profession de quelque nature qu'elle soit, à l'exception toutefois de professions libérales ne changeant pas la destination bourgeoise des lieux et ne comportant que la réception de visiteurs en nombre limité et usant bourgeoisement des parties communes empruntées... Les commerces artisanats et industries actuellement exercés dans l'immeuble jouiront d'un privilège en ce sens qu'ils continueront à être exercés ; de nouveaux commerces, artisanats et industries similaires ne pourront être créés dans l'immeuble, sauf accord des intéressés" ; (....) qu'il résulte des constatations de l'expert que l'association EPEIGE reçoit 70 étudiants encadrés par 3 ou 4 professeurs et animateurs et 5 ou 6 collaborateurs de l'association ; que les personnes qui fréquentent l'école sont donc au nombre de 80 ; ce qui représente, pour l'entrée, la sortie et les inter-cours, plus de 300 allées et venues et ce qui dépasse de très loin la clause de l'article 2 du règlement intérieur ci-dessus reproduite n'autorisant que "la réception de visiteurs en nombre limité" ; que, de son côté, l'association IPME reçoit selon les périodes de l'année 26 ou 52 étudiants encadrés par 3 permanents, ce qui représente plus de 100 ou de 200 allées et venues et ce qui constitue également une infraction à la clause ci-dessus reprodruite ; qu'avant l'entrée dans les lieux des associations, les locaux étaient occupés par la chambre syndicale nationale des industries de conserve qui y exerçait une activité bureaucratique, sans aucun rapport avec la pratique de l'enseignement dispensé par les deux associations qui ne peuvent par conséquent se prévaloir du droit acquis proclamé par l'alinéa 4 de l'article 2 ci-dessus reproduit ;
[...]
Attendu que la cour d'appel a légalement justifié sa décision, en retenant que, selon le règlement de copropriété, l'exercice de professions libérales dans l'immeuble à destination d'habitation bourgeoise ne devait pas modifier cette destination, ce qui impliquait la réception en nombre limité de visiteurs usant bourgeoisement des parties communes empruntées ;
PAR CES MOTIFS :
Rejette le pourvoi".
En ce sens, Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 21 février 1995, pourvoi n°93-12.828,
Sur la conformité ou la non-conformité à la destination de la location meublée :
La Cour de cassation a décidé que l'interdiction de la location meublée par un règlement de copropriété qui autorisait pourtant l'exercice d'une profession libérale n'était pas justifiée par la destination de l'immeuble et devait par conséquent être réputée non écrite.
Et ce dans les termes suivants :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 février 2010), que les époux X..., propriétaires d'un lot de copropriété composé d'un appartement avec cave et d'une chambre de service située au-dessus qu'ils donnaient à bail en meublé, ont assigné le syndicat des copropriétaires du 11 bis rue Chomel à 75007 Paris qui entendait s'y opposer pour que soit notamment réputée non écrite la clause du règlement de copropriété soumettant la location en meublé à autorisation du syndicat sous le contrôle du juge ;
[...]
Mais attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété autorisait expressément l'exercice d'une profession libérale qui entraînait des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour la location meublée de courte durée et souverainement retenu que celle-ci n'avait provoqué aucune nuisance, la cour d'appel, qui, en retenant que la restriction n'était pas justifiée par la destination de l'immeuble a répondu aux conclusions, a pu en déduire que la clause restreignant les droits des époux X... sur les parties privatives de leur lot était réputée non écrite "
En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 8 juin 2011, pourvoi n°10-15.891,
La transformation de locaux non habités en locaux d'habitation au sein d'une copropriété
Sur la conformité ou la non-conformité de la transformation d'une cave en local d'habitation :
La Cour d'Appel de MONTPELLIER a décidé que la transformation d'une cave en local d'habitation pouvait être contraire à la destination de l'immeuble. En effet, dans cette copropriété, le règlement prévoyait que les caves pourraient être transformées en cabinets et en bureau uniquement. Le copropriétaire a ainsi été condamné à remettre la cave en état :
" Sur le changement d'affectation du lot n° 17 en local d'habitation
C'est par des motifs complets et pertinents que la cour adopte notamment en ce que
-les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 disposent que le règlement conventionnel de copropriété détermine la destination tant des parties privatives que communes ainsi que les conditions de jouissance,
- le règlement de copropriété prévoit que le lot n° 17 est une cave sise au sous-sol d'une superficie de 36,50 m2 portant le numéro 9 du plan,
-l'article 22 bis) du règlement de copropriété prévoit que les caves n°5 et 9 composant les lots 13 et 17 pourront être affectées à un usage professionnel et transformées en cabinet ou bureau à la convenance exclusive de leur propriétaire sans qu'elles puissent toutefois être affectées à un usage commercial quelconque,
-l'acte notarié du 6 octobre 2011 par laquelle la SCI TSINGA a acquis le lot n° 17 mentionne une cave en sous-sol d'une superficie de 36,50 m2 portant le numéro 9 du plan des caves, précision étant ici faite que ledit local est actuellement à usage de bureau et a été transformé conformément aux dispositions de l'article 22 bis du règlement de copropriété,
-la destination de l'immeuble tel qu'il ressort du règlement de copropriété et de la description des lots est un immeuble à usage d'habitation avec tous les appartements situés au rez-de-chaussée ou en premier étage, d'une superficie de 68 m2 à 96 m2, les lots au sous-sol étant tous à usage de cave ou de garage,
que le premier juge a à bon droit dit que la transformation du lot n°17 en local d'habitation en l'absence d'autorisation est un changement d'affectation contraire au règlement de copropriété et portant atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires.
La décision de première instance sera confirmée en ces dispositions ainsi que en ce qu'elle a condamné par voie de conséquence la SCI TSINGA à remettre en état le lot n° 17 conformément à l'état descriptif de division à savoir une cave pouvant être affectée à un usage professionnel et transformée en cabinet ou bureau et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de un mois à compter de la signification de la présente décision".
En ce sens, Cour d'Appel de MONTPELLIER, 6 juin 2017, RG n°15/01411,